笔下文学

第十章 不做房奴把房子变成终身存折（第2页）

四、申请个人住房公积金和银行住房按揭贷款融资付款的方法

若动用自有资金付款仍还有一定的资金缺口，你可以向银行申请个人住房贷款，但要注意把握以下两个要点：

1。要根据贷款可能性来科学选择房贷品种

从贷款利率上看，个人住房公积金贷款的利率最优惠，银行个人住房按揭贷款利率次之。故只要是及时足额缴纳公积金的职工，均应首先申请自己所可以得到的最大额度、最长期限的公积金贷款。无缘申请个人住房公积金贷款的人，可以用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保，向银行申请一定额度与期限的银行个人住房按揭贷款。

2。要根据今后是否提前还贷来科学选择月还款方式

目前银行主要提供等额本息还款法和等本不等息还款法两种方式。

以向银行借10万元10年期的个人住房按揭贷款为例，前一种方式共需还借款本息130704元，月还款额均为1089。20元。后一种方式共需归还借款本息127950元，第一个月还款额为1298。30元，其中本金833。30元、利息465元，此后每月归还的本金额不变，而利息则逐月递减39元。如果今后你不打算提前还款的，应选择后种月还款方式，将可以减少贷款总利息支出2700余元。

投资房屋的注意事项

投资房产者都知道，由于房价飞涨，房产投资者遇到一个问题就是出手难，许多本来想炒作二手房的人不得不将房子租出去，以便套现。

考虑到生活的便利性，简单装潢的房子即毛坯房经过基本的装潢，已成为二手房租赁的“新宠”。所谓简装修房，就是有简单的家具，卫生、厨房有一定设施，房间内有空调或电话的房子。调查表明，有87%的求租者希望租赁的房屋已进行过简单装修，而对精装修的需求仅为7%，毛坯房基本无人问津。

而且，这样的“简装房”已成为不少业主的生财法宝。举例说明，A女士通过办理银行二手房贷款将看中的二手房买下，并花万元左右简单装潢一下，就近租给外地大学生、生意人、SOHO族，收取的房租用以归还银行每月的“连本带息”。经计算，十年之后，这房子就能还完贷款归A女士所有。此时，她出租房屋所获的利益就成为了净收益。

况且只要物业的地点选得好，房租是有保障的，房子的价值一般也不会跌而只会涨。

对于那些身边有一定闲置资金，又开始对房产置业产生浓厚兴趣，想通过投资性置业实现挣钱的人来说，现在买房时机是比较好的，不论房价、市场、政策都有利于买家，投资者只要分析、判断、着重操作把握得当，通过买房置业，实现物业增值是完全可能的。当然，我们这里说的增值，不是房产过热时期那种带泡沫的“增值”，而是买房出租等商业性操作，实现实实在在的增值收益。

但是，买房投资可是要讲究“功力”的：

一、要准确判断投资价值

一些业内人士指出，要想在房产置业的商业性操作上有所作为，或者说能够通过买房来挣钱，最重要的是能够准确判断出所购物业是否有投资价值，即认定有投资价值，才有操作价值。这里有两条基本标准，一是必须看准所购物业是否有升值的空间和趋势，二是必须算出该房将来进入市场后其出租时的租金水平是否大于银行的房贷利息，是否有利可图。

一般来说，买下的房子如果租得出、租金又开得高应该是最有投资价值的物业。这里举一个例子，在浙江义乌市，当地农民商业意识特别强，他们看准当地政府大力扶持小商品商贸市场政策，很多农民都把钱投到买房置业上，拥有二三套房的人很多，有的农民甚至在市区买下整幢小型商住楼。近几年该市的快速发展证明了早年这些农民投资房产的预期，该市外来经商人口高度膨涨，使得拥有商铺、住房的农民都发大财了，有的农民一年收房租就可得几十万、上百万元，由于该市商贸发达，现房高价出租已经成了该市商贸地段农民的生财之道。这表明，先期的准确判断是置业成功的基础。

二、要看准好的地段

当然，仅有准确预期还是远远不够的，还必须在具体位置上确定和看准好的地段，这同样是投资性置业得以成功的重要保证。房地产由于地段性极强的特点，地段的选择有时会有差之“毫厘”、失之“千里”之感。因此，事前的反复分析比较是十分重要的。对于好地段，涉及房地产的人都知道，即使前几年大势不利的背景下，好地段照样出彩是常有的事。因此，投资置业必须精心选择位置，如果购得前景好、地段好的物业，实际上已为投资成功打下了好的基础。接下去如要出租，其提价空间就大，甚至还会出现价格高也有人要的局面，这是完全可能的。

此外，在楼盘地段的选择上，还可引入现时的看房理念，即关注有关楼盘是否有“概念”支持。所谓“概念”实际上是指经济发展空间大的意思，为什么要强调这种理念呢？这也是意识到楼市的基础是建立在市场有效需求前提之上的，而市场的有效需求是与区块经济繁荣度有关，因此，局部商贸越繁荣，商机就越多，就业水平就越高，市场对物业的需求就会相对增加，要求的档次也会相应提高。因此，选择“概念盘”是近几年风头正健的具有经济眼光的一种思维。在上海，如当年建设虹桥开发区时对“虹桥概念”的宣传，以后的地铁一、二号线，徐家汇、陆家嘴等都是不同时期“概念”预期中的好地段，在这些好地段上的房产当然也被套上了“概念”。实践证明，买了这些地段的房子，确是不错的选择。

三、要掌握比较计算方式

最后，作为购房人在置业操作上的一种能力，也还应掌握一些即看即算会比较的计算方式。如计算物业的投资回报，要掌握以下几个数据，一是房屋的单价和总价，二是楼盘周边物业的售价，三是出租现状及价位。掌握了这些基本情况后，就可比较市场租金与所选物业房价的比值，同时也测算出租金扣减贷款利息后，净盈利与银行存款利息及股市收益率之间的效益差距。当然，我们必须说，理论和实践，如果没有协调或把握好，出现失误也是很正常的，既然是投资，也就有风险，这是每一个买家都应有的心理素质。

房奴如何理财还贷

买房贷款占到收入四成以上的“房奴”们，在职场上也开始渐渐丧失了冒险精神。为了确保有稳定的收入可以还贷，他们害怕降薪、跳槽、失业，让职业发展陷入困顿。

买房不应成为个人职业发展的阻碍和负担，所以积蓄不多打算贷款买房者尤其要注重将职业生涯规划和买房投资理财规划两者相结合。

按照通行的说法，“房奴”是贷款买房月供超过正常支付能力，从而导致生活质量下降，沦为房屋“奴隶”的一类人。有数据表明，近60%的人通过贷款买房，但有人贷款后就感觉成了“房奴”，压力很大。

很少有人会把买房和个人职业规划结合起来，往往在没有认清自己所处的职业阶段时，为了追求一种安全感，以买房来确立人生方向的这类人群，最容易成为“房奴”一族。这一群体在不断妥协中以求稳定，经常会错过一些晋升、跳槽的良机，房贷压力在一定程度上限制了其职业发展，在不知不觉中，这些人也由“房奴”变成了“工作奴”。

职业发展方向尚不清晰、随时可能跳槽、甚至不知道自己下一步将在哪里的人，匆忙买房的风险会比较大。

银行方面的专家提醒背负房贷重担的置业者，贷款利率比存款高得多，而且贷款利息是硬性支出，因此“负翁”们其实更需要理财。如果能合理安排支出，“房奴”也能翻身做主人，减轻压力。

一、选准银行

跟其他金融产品相比，房屋抵押贷款风险小，利润高，目前已成为各大银行的“兵家必争之地”。

各家银行之间，为争夺房贷客户，常常推出一系列优惠措施，缓和矛盾。值得一提的是，目前市场上的房贷产品个体差异较大，置业者可根据自身需求来选择银行及其房贷产品，以减轻还贷压力。