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房产投资的基本策略（第1页）

房产投资的基本策略

从风险报酬原则来说，房产投资基本上是风险小而收益大。从保值增值功能来说，房产要远远超过黄金饰品和股票债券等。

房屋价格涨势迅猛，主要有以下几个方面原因：

（1）房屋需求增大。按照我国目前的经济建设能力，每年只能新建住房7000多万平方米，而实际的需要却是1．5亿平方米，所以存在很大缺口。此外，商业性用房如商业铺面房十分缺乏，供求矛盾十分尖锐，庞大的需求，强劲地拉动房地产市场，使房地产业持续狂热。

（2）土地费用增加，原材料上涨。房地产包括土地、建筑物及其附着于土地和建筑物之上的不可分离的物件。因此，从本质上来说房地产包括土地和建筑物两大部分。

房屋一定要建在土地上，“空中楼阁”在现实生活中是根本不存在的。根据国家相关法规规定，住房开发商必须向政府通过有偿转让方式才能取得建筑土地的使用权。住宅开发商所付出的实际上是土地征用费，按有关规定，每亩土地征用费一般为2～3万元，实际上目前各地的征用费都超过了10万元，甚至达到30万元，如果开发商要负责拆迁安置原土地上的居民，花费则更高。

房屋不同于其他简单商品，所关联的行业十分广泛，如钢铁、水泥、装潢、电器、五金、建筑、土木、玻璃，甚至包括能源、交通运输和通信等各行各业。如果这些原材料涨价，房屋价格自然也会涨价。

另外，我国经济持续高速发展的势头和国外房产投资商的参与投资，也是使我国房产价格只涨不跌或多涨少跌的重要因素。因此，房产投资是非常有利可图的。但必须要掌握一定的原则、方法和技巧。

1．投资地点的选择

由于房产属于不动产，具有不可移动性，这使得地点的选择对房产投资来说变得尤为重要。

投资者在选择投资地点时，可以从以下几个方面综合考虑：

（1）要有升值潜力。黄金地段并不一定具有投资价值，因为高地价会使房地产业及其相关行业成本过高，使竞争力减弱。城市中心的房地产也未必具有投资价值。比如，有些大城市的中产阶级纷纷到郊区购房居住，从而使市中心房产价格不涨反跌。当然在远郊作房产投资，虽然投入本金较少，但房产的使用价值则会大打折扣。具有短期升值潜力的房产地点，主要是那些正在开发中的成片区域，特别是那些已完成了区域规划并具备了基本的交通条件和供水、供电、供气等配套设施的小区或开发区。一般情况下，这些区域内的地价相对适中，投资还可以享受某些行政优惠政策，区内的房地产增值潜力较大。

（2）区域内或附近地区生活设施是否完善。区域生活设施指商场、邮局、饭店、银行、医院、车站、公园、游乐场、影剧院、运动场等娱乐设施和消费服务网点。生活设施越完善的地方，投资房地产的收益越大。

（3）教育是否发达也是重要的考虑内容。教育发达说明该地区经济发展具有潜力，也意味着居住人口将不断增加，所以房地产的增值潜力相当大。

2．提升房产价值的方法

对于已取得房产所有权或使用权的投资者来说，无论是出租还是出售，都希望能够卖个高价，因此，设法提升房产的价值而获取丰厚的利润，也是房地产投资的一个重要方面。

投资者要提升房产价值，可以借鉴下面的方法：

（1）修缮改造。投资者要想通过修缮改造提升房产价值，必须结合实际情况。如果房屋结构完好，设施较为齐全，即使只作简单的修缮、粉刷、打扫、油漆等，也可以使房屋大幅增值。但对于大规模翻修改造，则要谨慎行事、考虑周全。大规模翻新改造，不仅投入成本较大，而且如果改造后房市不佳，难免要亏本的，另外，许多城市对房屋的翻修改造制定了专门的规定，并且要经过有关部门的批准。

（2）改变用途，增添设施。房产的使用价值是最重要的，而房产的用途又极为广泛。所以，只要根据市场需求的变化和周围环境的变化，适时适当地改变房屋的用途，获利是不成问题的，即使需要投入一定的人力、物力和财力，多数情况下也是很划算的。

（3）做好宣传工作。广告和公关艺术，对房产投资和经营影响非常大。房产广告讲究艺术性和技巧性，不仅不能使消费者反感，还要形象地向消费者勾勒出房产的现实图景，巧妙地暗示潜在的发展前景，使投资者和消费者产生深刻印象。