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写字楼投资的策略（第1页）

写字楼投资的策略

1．写字楼投资要点

目前写字楼投资呈升温趋势，越来越多的人选择投资写字楼这个新的“金矿”。但投资者不可盲目随众，一定要注意写字楼投资要点，合理投资。

（1）计算好成本。购买写字楼的贷款利率一般要比住宅楼高，通常利率高于住宅楼的1％左右。并且购买写字楼需要交纳的各种税费约占投资额的20％左右。

（2）最好选择A级写字楼。虽然A级写字楼售价较贵，B级写字楼的租金低，成本投入少些。但目前写字楼市场的现实是，A级写字楼租价在不断上涨时，B级写字楼的租价是在下跌的。

（3）慎重选择物业。投资写字楼与投资住宅楼一样，必须慎重选择物业。

（4）选择使用率高的写字楼。一般来说，写字楼的使用率为70％左右，因此，投资写字楼的建筑面积至少要在500—1000平方米。这样今后会有较为稳定的回报。

（5）投资SOHO（SOHO，即Smalloffieoffice）的英文缩写，直译即家庭办公室、小型办公室。比如，现代城又叫SOHO现代城，即给自由职业者准备的商住合一的公寓。要注意立项范围。对于热衷投资SOHO的投资者来说，要注意所投资的SOHO是否是按住宅楼进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。

2．写字楼选楼策略

（1）首选“商圈”。写字楼是服务于区域经济的，是区域经济的载体。现在企业买楼的共识是：要选择适合自己的写字楼，首先要选择商圈；其次才是选物业。随着写字楼市场的细化，不同类型的企业更加明确了自己置业的选择：自己是什么行业，就进什么“圈”。

（2）注重区位成长性。一般而言，衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素是看其是否位于城市的中心区。这是因为房产的增值决定于土地的增值，而城市中心区土地的稀缺性较强，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之地，其区位成长性是显而易见的。

（3）看准客户群。个人投资写字楼，要瞄准客户群，准确定位写字楼的档次。作为企业，选择写字楼主要目的是办公，提升企业形象，这是不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之，投资者需注意这一点。

（4）配套设施及软、硬件要完善。对于实际使用的企业来说，写字楼的配套设施及软、硬件是否完善至关重要，如交通是否便利、停车场的设计是否合理、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否美观、采光通风是否良好等等。而在软件配套方面，更着重看信息化、智能化配置。因此，投资者需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。

3．写字楼投资的不利因素

写字楼的投资价值虽然大，但客观上也存在着一些对写字楼价值不利的因素：

（1）使用期限短。出让土地的使用权是有期限的，写字楼（建筑物）也存在着一个经济上的耐用年限，即使用收益小于等于维修成本的时限。随着可使用年限的不断减少，写字楼的使用价值也会相应减少，当使用年限期满，写字楼或土地的价值就为零了。

（2）楼房的折旧。写字楼的折旧主要有三种：

1）物理折旧，包括因使用年限增加，受风吹日晒、磨损而折旧；因灾害性损坏造成的折旧等。

2）功能性折旧，主要是写字楼因功能退化而减少的价值。随着技术的进步，新材料、新工艺的采用，使旧有写字楼在设计、式样、建材、设备、功能等方面显得落伍，不能满足人们日益增长的需要。

3）经济折旧，即因写字楼周围环境的负面影响或竞争加剧使写字楼价格降低。

（3）环境质量变差。环境因素对写字楼价值的消极影响是无法避免的。由于人为或客观原因，使写字楼四周环境变差，往往造成写字楼价值下降。

（4）通货紧缩的影响。与通货膨胀相反，通货紧缩使建材价格下降，施工成本减少，导致写字楼价格下降。随着经济发展，人们需求的减少，生产过剩，物价相应下降。虽然说这只是部分国家或部分地区出现的情况，但投资者也应有足够的关注。